Immobilienbewertung nach § 198 BewG: Wie Erben einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen

Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach einem pauschalen Schema – und liegt damit gerade bei älteren Häusern häufig über dem, was am Markt tatsächlich zu erzielen wäre. § 198 des Bewertungsgesetzes gibt Erben deshalb ein ausdrückliches Recht: Sie dürfen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dieser Beitrag erklärt, wie der Nachweis funktioniert, welche Fristen laufen, welche Wertfaktoren das Schema-Verfahren systematisch übersieht – und worauf es speziell bei Leipziger Altbau- und Plattenbau-Beständen ankommt.

Warum der Finanzamtswert oft über dem Marktwert liegt

Erbt jemand eine Immobilie, braucht das Finanzamt einen Wert, um die Erbschaftsteuer zu berechnen. Weil niemand jedes Objekt besichtigen kann, arbeitet die Finanzverwaltung mit den typisierten Verfahren der §§ 182 ff. Bewertungsgesetz (BewG): dem Vergleichswertverfahren (typisch für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser), dem Sachwertverfahren (typisch für Einfamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichspreise) und dem Ertragswertverfahren (für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke).

Diese Verfahren sind bewusst grob. Sie rechnen mit Bodenrichtwerten, Normalherstellungskosten, pauschalen Alterswertminderungen und Sachwertfaktoren aus den Gutachterausschüssen. Was sie nicht abbilden, ist der konkrete Zustand des geerbten Objekts. Genau dort entsteht die Lücke:

• Instandhaltungsstau: Ein Dach von 1968, eine Gasetagenheizung am Ende ihrer Lebensdauer, Elektrik ohne FI-Schutzschalter – das Schema kennt nur das Baujahr, nicht den Sanierungsstand.
• Bauschäden: Feuchte Keller, Hausschwamm, Risse durch Bergbau- oder Setzungsschäden.
• Rechtliche Belastungen: Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Erbbaurechte, Leitungsrechte, Denkmalschutzauflagen.
• Nutzungseinschränkungen: langfristig vermietet weit unter Marktniveau, Mieterschutz, unteilbare Grundstückszuschnitte.
• Lagenachteile im Detail: Lärm einer Hauptverkehrsachse, Gewerbe im Nachbarhaus, fehlende Stellplätze – der Bodenrichtwert einer ganzen Zone kennt solche Unterschiede nicht.

Hinzu kommt der praktische Punkt: Die Steuer entsteht mit dem Todestag. Wer zahlen muss, muss oft verkaufen – und merkt dann, dass der Markt weniger hergibt als der Steuerbescheid unterstellt.

Was § 198 BewG Erben erlaubt

§ 198 BewG heißt sinngemäß: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert (also der Verkehrswert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch) niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen.

Drei Punkte sind dabei entscheidend:

1. Die Nachweislast liegt beim Erben. Das Finanzamt muss nicht ermitteln, ob das Haus marode ist – der Erbe muss es belegen. Eine bloße Behauptung oder ein Kostenvoranschlag reicht nicht.
2. Maßgeblich ist der Stichtag, also der Todestag des Erblassers. Bewertet wird der Zustand an diesem Tag, nicht der Zustand nach der Entrümpelung oder nach einer Teilsanierung.
3. Es gilt „Alles oder nichts” pro Objekt. Wer den niedrigeren Wert nachweist, bekommt ihn – wer den Nachweis nicht führt, bleibt beim Schemawert. Ein „Kompromisswert” ist im Gesetz nicht vorgesehen, auch wenn sich in der Praxis Einigungen ergeben.

§ 198 gilt für Erbschaft- und Schenkungsteuer gleichermaßen. Auch bei der vorweggenommenen Erbfolge – etwa wenn Eltern das Haus zu Lebzeiten übertragen – kann der Nachweis bares Geld sparen.

Die zwei Wege des Nachweises: Gutachten oder Kaufpreis

Weg 1: Das qualifizierte Verkehrswertgutachten. Anerkannt wird in der Regel ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Diese Anforderung hat der Gesetzgeber inzwischen ausdrücklich im Gesetzestext verankert. Eine einfache Maklerpreiseinschätzung, ein Online-Wertrechner oder ein Gutachten eines nicht entsprechend qualifizierten Sachverständigen genügt dem Finanzamt regelmäßig nicht.

Das Gutachten muss außerdem inhaltlich tragfähig sein: nachvollziehbare Verfahrenswahl, Ortsbesichtigung, dokumentierter Bauzustand (Fotos!), begründete Abschläge, Bezug auf den Stichtag. Ein Gutachten, das Mängel nur behauptet, wird angegriffen.

Weg 2: Ein Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Wird die geerbte Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag verkauft, kann dieser Kaufpreis den Verkehrswert belegen – vorausgesetzt, der Verkauf lief unter marktüblichen Bedingungen ab. Das ist der schnellste und günstigste Weg, weil kein Gutachten bezahlt werden muss.

„Gewöhnlicher Geschäftsverkehr” bedeutet allerdings: kein Verkauf unter Verwandten, kein Notverkauf unter Zeitdruck, keine ungewöhnlichen Nebenabreden – und eine marktübliche Vermarktung. Genau hier entsteht ein Missverständnis, das Erben teuer zu stehen kommen kann: Wer das Haus still im Bekanntenkreis für einen niedrigen Betrag abgibt, hat nicht automatisch einen anerkannten Nachweis, sondern häufig gar keinen – und gleichzeitig tatsächlich Geld verschenkt. Das Finanzamt prüft, ob der Preis unter Wettbewerbsbedingungen zustande kam. Eine dokumentierte, offene Vermarktung mit nachweisbarem Interessentenverlauf ist deshalb doppelt wertvoll: wirtschaftlich und steuerlich.

Fristen und Verfahren: Wann Sie handeln müssen

Der Ablauf ist in der Praxis meist dieser:

1. Anzeige des Erwerbs: Der Erwerb von Todes wegen ist dem Erbschaftsteuerfinanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Bei notariell beurkundeten oder gerichtlich eröffneten Vorgängen erfolgt die Meldung oft ohnehin automatisch.
2. Aufforderung zur Feststellungserklärung: Das für die Immobilie zuständige Lagefinanzamt fordert eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts an. Schon hier können und sollten Sie angeben, dass Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG geltend machen – und Zustand sowie Mängel darlegen.
3. Feststellungsbescheid: Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert gesondert fest. Dieser Bescheid ist ein eigener Verwaltungsakt – und er ist der, gegen den Sie vorgehen müssen.
4. Einspruch: Ein Monat ab Bekanntgabe. Diese Frist ist der häufigste Stolperstein. Wer sie verstreichen lässt, weil das Gutachten noch nicht fertig ist, verliert den Wert oft endgültig. Richtig ist: fristwahrend Einspruch einlegen, Begründung und Gutachten nachreichen.

Praktischer Hinweis: Ein Gutachten kostet je nach Objekt und Aufwand einen vierstelligen Betrag. Rechnen Sie vorher grob, ob sich das lohnt. Faustregel: Der Steuervorteil entspricht der Wertdifferenz multipliziert mit Ihrem Erbschaftsteuersatz. Liegt Ihr Erwerb nach Abzug der Freibeträge ohnehin bei null Steuer – etwa bei Kindern mit 400.000 € Freibetrag und einem moderaten Objektwert – bringt der Nachweis nichts. Er lohnt sich typischerweise bei höheren Werten, bei Erben der Steuerklasse II und III (Geschwister, Nichten, Neffen, Nichtverwandte mit nur 20.000 € Freibetrag) und bei stark sanierungsbedürftigen Objekten.

Leipzig-Spezifika: Wo die Schemawerte besonders danebenliegen

In Leipzig und im Umland gibt es einige typische Konstellationen, in denen der typisierte Wert und der erzielbare Preis auseinandergehen:

• Unsanierte Gründerzeithäuser. In Stadtteilen wie Lindenau, Volkmarsdorf oder Teilen von Reudnitz stehen noch Altbauten, die nie durchsaniert wurden. Das Sachwertverfahren rechnet mit Normalherstellungskosten und pauschaler Alterswertminderung – die realen Kosten für Dach, Fenster, Stränge, Elektrik und Brandschutz in einem Haus mit hohen Decken und Stuck liegen deutlich darüber. Wer hier den Sanierungsstau gutachterlich beziffern lässt, hat oft die größte Hebelwirkung.
• Denkmalgeschützte Substanz. Leipzig hat einen außergewöhnlich großen Denkmalbestand. Denkmalschutz kann werterhöhend wirken (Steuervorteile für Käufer), aber auch werthemmend – etwa wenn Auflagen zu Fenstern, Fassade oder Dachaufbau die Sanierung verteuern oder eine Dachgeschossnutzung faktisch ausschließen.
• Plattenbau-Eigentumswohnungen in Grünau. Hier existieren viele Vergleichspreise, das Vergleichswertverfahren funktioniert also grundsätzlich. Problematisch wird es, wenn das Objekt innerhalb des Quartiers deutlich schlechter dasteht als der Durchschnitt: Erdgeschoss ohne Aufzug im Haus, hohe Instandhaltungsrücklage-Lücke, anstehende Sonderumlage der WEG. Beschlüsse der Eigentümerversammlung zum Stichtag sind hier ein starkes Nachweismittel.
• Bungalows und Siedlungshäuser im Umland. In Orten wie Taucha, Zwenkau oder Markranstädt gibt es Einfamilienhäuser aus den 1930er bis 1970er Jahren auf großzügigen Grundstücken. Der Bodenrichtwert zieht den Schemawert nach oben, während das Gebäude selbst faktisch ein Abrisskandidat oder ein Kernsanierungsfall ist. Wenn das Grundstück zudem nicht teilbar ist – etwa wegen Zuschnitt oder fehlender Erschließung der hinteren Fläche – fällt ein wesentlicher Werttreiber weg, den das Schema unterstellt.
• Vermietete Objekte mit Altmietverträgen. Leipzig hat über Jahre stark steigende Angebotsmieten gesehen. Bestandsmieten aus den 1990er- und 2000er-Jahren liegen teils weit darunter. Beim Ertragswertverfahren wird zwar die tatsächliche Miete angesetzt, aber Mindestansätze und pauschale Bewirtschaftungskosten können das Ergebnis trotzdem über den Marktwert heben.

Eine belastbare Einordnung der Lage liefern die Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig bzw. des Landkreises Leipzig und Nordsachsen. Diese Daten sind öffentlich zugänglich und für jeden Nachweis die sinnvolle Ausgangsbasis.

Praktische Checkliste für den Nachweis

Wenn Sie den niedrigeren Wert geltend machen wollen, sammeln Sie möglichst früh Belege, die den Zustand zum Todestag dokumentieren:

• Fotos von Mängeln, Feuchteschäden, Heizung, Bad, Fenstern, Dachstuhl – mit Datum. Machen Sie diese Aufnahmen bevor Sie entrümpeln oder etwas reparieren.
• Handwerkerangebote und Kostenschätzungen für die notwendigen Arbeiten (ersetzen kein Gutachten, stützen es aber).
• Energieausweis, Heizkostenabrechnungen, Schornsteinfegerprotokolle.
• WEG-Unterlagen: Protokolle, Wirtschaftsplan, Stand der Rücklage, beschlossene Sonderumlagen.
• Mietverträge mit Nachweis der Ist-Miete, Mietrückstände, laufende Verfahren.
• Grundbuchauszug mit allen Lasten in Abteilung II (Wohnrecht, Nießbrauch, Wege- und Leitungsrechte).
• Auskünfte aus Bauakte und Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Denkmalliste.
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen – auch Sondernutzungsrechte und ungewöhnliche Kostenverteilungsschlüssel sind wertrelevant.

Und ein Rat, der wenig kostet und viel spart: Sprechen Sie vor der Feststellungserklärung mit einem Steuerberater über die Größenordnung Ihrer Steuerlast. Erst wenn feststeht, dass überhaupt Steuer anfällt, lohnt sich der Aufwand für Gutachten und Verfahren.

Verkauf und Steuerwert zusammen denken

Viele Erbengemeinschaften stehen vor zwei Fragen gleichzeitig: Wie viel Steuer fällt an – und was bringt das Haus am Markt? Beides hängt zusammen, aber nicht so, wie oft vermutet.

Ein niedriger Verkaufspreis senkt zwar die Steuer, kostet unterm Strich aber fast immer mehr, als er spart: Erbschaftsteuersätze liegen in der Steuerklasse I bei 7 bis 30 Prozent. Wer 30.000 € weniger erlöst, um 7.000 € Steuer zu sparen, hat 23.000 € verloren. Das Ziel lautet deshalb nicht „billig verkaufen, um Steuern zu drücken”, sondern: den Schemawert auf das realistische Niveau korrigieren und gleichzeitig am Markt das Maximum erzielen.

Der elegante Fall ist die Kombination aus beidem: Ein innerhalb eines Jahres um den Stichtag herum erzielter Kaufpreis aus einer offenen, dokumentierten Vermarktung ist zugleich der bestmögliche Marktpreis und ein anerkennungsfähiger Nachweis nach § 198 BewG. Wer dagegen still und ohne Wettbewerb verkauft, riskiert beides: einen zu niedrigen Erlös und einen Nachweis, den das Finanzamt als nicht marktüblich zurückweist.

Eine erste Orientierung über die realistische Preisspanne bekommen Sie über eine Wertermittlung; wie ein strukturierter Verkauf abläuft, lesen Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf. Für die Einordnung einzelner Lagen helfen die Stadtteilprofile.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Für die Erbschaftsteuererklärung und das Einspruchsverfahren ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder Fachanwalt hinzu.

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Erbfälle bringen oft genau die Objekte auf den Markt, mit denen wir täglich arbeiten: Einfamilien- und Reihenhäuser jeder Größe sowie Wohnungen mit 3 bis 6 Zimmern – in Leipzig, in allen Stadtteilen und im Umland, von Taucha über Zwenkau bis Markranstädt. Als eigene Angabe und ohne Versprechen: Weil wir diese Objektarten in der Region seit Jahren begleiten, kennen wir die Unterschiede zwischen einem unsanierten Gründerzeithaus in Lindenau und einem Siedlungshaus im Umland – und können früh einordnen, wie weit Steuerwert und Marktwert auseinanderliegen dürften. Eine Ersteinschätzung dazu ist bei uns kostenfrei.

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