Wie hoch ist die Maklerprovision in Sachsen, und wer trägt sie eigentlich – Käufer, Verkäufer oder beide? Seit der Gesetzesreform 2020 hat sich beim Thema Courtage einiges verändert. Dieser Ratgeber erklärt klar und ohne Kleingedrucktes, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wie die Teilung funktioniert und warum die Provisionshöhe nicht das einzige ist, worauf es beim Verkauf ankommt.
Was ist die Maklerprovision – und wie hoch ist sie in Sachsen?
Die Maklerprovision (auch Courtage oder Maklercourtage genannt) ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist – also beim Notar unterschrieben wurde. Kommt kein Vertrag zustande, entsteht in der Regel auch keine Provision.
In Sachsen – und damit auch in Leipzig und Umgebung – liegt die marktübliche Maklerprovision bei rund 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (entspricht 6 % netto zzgl. 19 % USt.). Wichtig: Diese Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar. Der genannte Satz hat sich jedoch über Jahre als Orientierungsgröße etabliert.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht eine Gesamtprovision von 7,14 % rund 28.560 € brutto. Wie sich dieser Betrag auf Käufer und Verkäufer verteilt, regelt seit Ende 2020 ein Bundesgesetz – dazu gleich mehr.
Die Gesetzesreform 2020: Geteilte Provision beim Verkauf von Wohnimmobilien
Am 23. Dezember 2020 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Es gilt bundesweit, also auch in Sachsen, und hat klare Spielregeln geschaffen. Die wichtigsten Grundsätze:
- Geltungsbereich: Das Gesetz betrifft den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, bei denen der Käufer ein Verbraucher (Privatperson) ist. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder Grundstücke gilt es nicht zwingend.
- Doppeltätigkeit = Teilung: Wird der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, muss die Provision zu gleichen Teilen (50/50) getragen werden. Eine einseitige Belastung nur des Käufers ist hier nicht mehr zulässig.
- Wer beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte: Verpflichtet sich der Verkäufer zur Zahlung, darf er maximal die Hälfte der Provision an den Käufer weiterreichen – und auch erst dann, wenn er nachweislich seinen eigenen Anteil bezahlt hat.
Das Ziel des Gesetzgebers: faire Lastenverteilung und mehr Transparenz. In der Praxis bedeutet das in Sachsen meist eine Teilung von je etwa 3,57 % brutto für Käufer und Verkäufer.
Wer zahlt wie viel? Drei typische Konstellationen
Wie sich die Courtage konkret verteilt, hängt vom Auftrag und vom Objekt ab. Die drei häufigsten Modelle in der Praxis:
- Innenprovision / geteilte Provision (Standard bei Wohnimmobilien): Käufer und Verkäufer zahlen je die Hälfte, z. B. je 3,57 % brutto. Dies ist seit 2020 das gängige Modell für Häuser und Wohnungen an Privatkäufer.
- Verkäufer zahlt allein (Innenprovision): Der Eigentümer übernimmt die gesamte Courtage. Das kann ein Verkaufsargument sein, weil die Immobilie für Käufer „provisionsfrei“ erscheint – die Kosten werden dann meist in den Kaufpreis eingerechnet.
- Käufer zahlt allein (Außenprovision): Bei Objekten außerhalb des Gesetzes (z. B. Gewerbe, Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke) kann die Provision weiterhin allein dem Käufer auferlegt werden.
Für Eigentümer in Leipzig, die ein klassisches Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkaufen, ist die geteilte Provision heute der Regelfall.
Welche Nebenkosten kommen für Käufer noch hinzu?
Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Käufer sollten in Sachsen mit folgenden zusätzlichen Posten rechnen:
- Grunderwerbsteuer in Sachsen: 5,5 % des Kaufpreises. Sachsen hat den Steuersatz zum 1. Januar 2023 von zuvor 3,5 % auf 5,5 % angehoben – ein vergleichsweise großer Sprung, der seither unverändert gilt. Maßgeblich ist das sächsische Grunderwerbsteuersatzgesetz; die jeweils aktuelle Höhe lässt sich beim Sächsischen Staatsministerium der Finanzen verifizieren.
- Notarkosten: rund 1,0–1,5 % des Kaufpreises für die Beurkundung und Abwicklung.
- Grundbuchkosten: etwa 0,5 % für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. der Grundschuld.
In Summe können die Kaufnebenkosten – inklusive geteilter Provision – schnell bei rund 10–11 % des Kaufpreises liegen. Das ist relevant, weil Banken diese Kosten in der Regel nicht mitfinanzieren und sie aus Eigenkapital getragen werden müssen.
Worauf es wirklich ankommt: Nicht der niedrigste Provisionssatz entscheidet
Beim Maklervergleich richten viele Eigentümer den Blick zuerst auf den Provisionssatz – verständlich, denn es geht um eine spürbare Summe. Doch hier liegt ein Denkfehler, der am Ende richtig teuer werden kann: Die Provision ist ein kleiner Prozentsatz – der erzielte Verkaufspreis ist das Ganze.
Ein Beispiel macht es deutlich: Spart ein Eigentümer 1 % Provision, aber der Makler holt 8 % weniger aus dem Verkaufspreis heraus, weil professionelle Vermarktung, Verhandlungsführung und echter Bieterwettbewerb fehlen, dann ist das ein schlechtes Geschäft. Bei 400.000 € sind 1 % gerade 4.000 € – 8 % weniger Erlös sind 32.000 €.
Entscheidend ist deshalb nicht „Wer ist am billigsten?“, sondern „Wer holt für mich den höchsten Preis heraus – emotional begleitet und mit harten Zahlen belegt?“ Dazu gehören:
- eine fundierte, ehrliche Wertermittlung statt eines Fantasiepreises nach dem Prinzip Hoffnung;
- professionelle, hochwertige Vermarktung mit maximaler Reichweite;
- echter Wettbewerb unter Kaufinteressenten – z. B. über ein strukturiertes Bieterverfahren;
- verlässliche Begleitung von der Bewertung bis zum Notartermin – mehr dazu auf unserer Seite zum Immobilienverkauf.
Wann ist die Provision fällig – und wann nicht?
Damit überhaupt ein Provisionsanspruch entsteht, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Wirksamer Maklervertrag: Bei Wohnimmobilien muss der Maklervertrag seit 2020 in Textform geschlossen werden (z. B. per E-Mail). Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam.
- Nachweis oder Vermittlung: Der Makler muss die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen oder den Abschluss vermittelt haben.
- Erfolg: Es muss tatsächlich ein notarieller Kaufvertrag zustande kommen. Ohne Verkauf keine Provision.
Eine kostenlose Erstberatung und Wertermittlung sind übrigens völlig unabhängig davon und verpflichten Sie zu nichts – sie geben Ihnen lediglich eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidung.
Hinweis zur Erstellung dieses Ratgebers
Dieser Beitrag wurde von der Redaktion von Rosenberg Immobilien erstellt und auf Basis unserer täglichen Praxis im Immobilienverkauf in Leipzig und Region zusammengestellt. Die rechtlichen und steuerlichen Angaben (u. a. zum Maklerrecht und zur Grunderwerbsteuer in Sachsen) haben wir nach bestem Wissen sorgfältig recherchiert und intern fachlich gegengeprüft.
Bitte beachten Sie: Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzliche Regelungen und Steuersätze können sich ändern – maßgeblich ist stets die zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses geltende Rechtslage. Für eine verbindliche Auskunft zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt. Gern unterstützen wir Sie bei der Einordnung und stellen den Kontakt zu den richtigen Ansprechpartnern her.
Passend dazu: Immobilie Verkaufen · Wertermittlung · Haeufige Fragen
Bei Rosenberg Immobilien beraten wir Eigentümer in Leipzig und Region transparent zur Provision – und vor allem dazu, wie der bestmögliche Verkaufspreis entsteht: durch ehrliche Wertermittlung, maximale Vermarktung und unser strukturiertes Bieterverfahren, das nach unserer Erfahrung regelmäßig spürbar über dem Startpreis liegt (im Mittel ein Plus im hohen einstelligen Prozentbereich – je nach Objekt und Marktlage). Denn der höchste Preis entsteht nicht durch den niedrigsten Provisionssatz, sondern durch echten Wettbewerb unter Kaufinteressenten.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision in Sachsen?
Marktüblich sind in Sachsen rund 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (6 % netto). Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar. Bei Wohnimmobilien wird dieser Betrag seit 2020 in der Regel je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen, also je rund 3,57 % brutto.
Wer zahlt seit 2020 die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatkäufer zu gleichen Teilen (50/50) getragen werden. Der Verkäufer kann höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben – und erst, wenn er seinen eigenen Anteil gezahlt hat.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Provision wird erst fällig, wenn ein wirksamer notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist. Voraussetzung ist außerdem ein wirksamer Maklervertrag (bei Wohnimmobilien in Textform) sowie der Nachweis oder die Vermittlung der Verkaufsgelegenheit. Kommt kein Verkauf zustande, entsteht in der Regel keine Provision.
Lohnt es sich, beim Provisionssatz zu sparen?
Nur auf den ersten Blick. Der Provisionssatz ist ein kleiner Prozentsatz, der erzielte Verkaufspreis ist das Ganze. Ein günstigerer Makler, der durch schwächere Vermarktung mehrere Prozent weniger Verkaufserlös erzielt, kostet Sie unterm Strich deutlich mehr, als Sie an Provision sparen. Entscheidend ist, wer den bestmöglichen Preis herausholt.
Fällt zusätzlich zur Provision noch Grunderwerbsteuer an?
Ja. In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 % des Kaufpreises; der Satz wurde zum 1. Januar 2023 von zuvor 3,5 % angehoben und gilt seither unverändert. Maßgeblich ist die jeweils aktuelle sächsische Gesetzeslage. Hinzu kommen Notar- (ca. 1,0–1,5 %) und Grundbuchkosten (ca. 0,5 %). Inklusive geteilter Provision liegen die Kaufnebenkosten häufig bei rund 10–11 % des Kaufpreises.
Gründer der Rosenberg Immobilien GmbH (2018), Leipzig. Sein Team verkauft Immobilien im strukturierten Bieterverfahren – im Schnitt +8,4 % über dem Startpreis – und ist mit 4,9 ★ aus 190+ Google-Bewertungen der meistbewertete Makler Leipzigs.
