Irgendwann steht in fast jeder Familie die Frage im Raum: Was passiert mit dem Haus oder der Eigentumswohnung, wenn die Generation, die sie aufgebaut hat, sie loslassen möchte? Der Generationenwechsel bei Immobilienbesitz ist selten nur eine Rechenaufgabe – er berührt Erinnerungen, Gerechtigkeitsgefühle zwischen Geschwistern und oft ein ganzes Lebenswerk. Dieser Ratgeber ordnet die drei großen Wege – schenken, vererben, verkaufen – und zeigt, worauf es dabei wirklich ankommt.
Warum der Generationenwechsel früh Thema werden sollte
Immobilien wechseln in Deutschland selten geplant den Besitzer. Häufig entscheidet der Zufall: ein Todesfall, eine Pflegesituation, ein plötzlicher Umzug ins Betreute Wohnen. Wer den Übergang dagegen frühzeitig und in Ruhe bespricht, hat spürbar mehr Gestaltungsspielraum – steuerlich, rechtlich und vor allem menschlich.
Der Grund ist einfach: Fast alle Werkzeuge, die einen Übergang steuerbegünstigt und familienfreundlich machen, brauchen Zeit. Schenkungsfreibeträge lassen sich alle zehn Jahre neu nutzen, ein Nießbrauch will durchdacht und beim Notar beurkundet sein, und ein geordneter Verkauf gelingt nicht über Nacht. Wer erst reagiert, wenn es keine Wahl mehr gibt, verschenkt genau diese Möglichkeiten.
Ebenso wichtig ist das Gespräch in der Familie. Viele Konflikte unter Geschwistern entstehen nicht aus Bosheit, sondern aus unausgesprochenen Erwartungen. Wer früh offenlegt, was er sich wünscht, nimmt späteren Streit oft schon die Grundlage.
Weg 1: Schenken zu Lebzeiten
Die Übertragung zu Lebzeiten ist der planbarste Weg. Ihr größter Vorteil: Sie können den Übergang selbst gestalten, erleben ihn mit und behalten die Fäden in der Hand.
Für die Schenkungsteuer gelten dieselben persönlichen Freibeträge wie im Erbfall, und sie lassen sich alle zehn Jahre erneut ausschöpfen. Die wichtigsten Beträge nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (§ 16 ErbStG, Stand: Februar 2025 – Gesetzesänderungen möglich, bitte tagesaktuell prüfen):
- Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: 500.000 € Freibetrag
- Kinder (je Elternteil): 400.000 €
- Enkelkinder: in der Regel 200.000 €
- Geschwister, Nichten/Neffen, nicht verwandte Personen: 20.000 €
Den aktuellen Wortlaut finden Sie öffentlich einsehbar unter § 16 ErbStG (gesetze-im-internet.de). Weil solche Werte politisch immer wieder in der Diskussion stehen, sollten Sie sich vor einer konkreten Entscheidung nie allein auf einen Ratgeber – auch nicht diesen – verlassen.
Ein Rechenbeispiel als Illustration: Übertragen beide Elternteile eine Immobilie anteilig auf ein Kind, addieren sich die beiden 400.000-€-Freibeträge. Höhere Werte lassen sich über einen zweiten Übertragungsschritt nach zehn Jahren steuerlich glätten. Die konkrete Höhe und Bewertung sollten Sie immer mit Steuerberater und Notar prüfen – die Zahlen hier sind allgemeine gesetzliche Freibeträge, kein Rat für Ihren Einzelfall.
Besonders beliebt ist die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber das Recht, weiter in der Immobilie zu wohnen oder Mieteinnahmen zu beziehen. Das mindert zugleich den steuerlich anzusetzenden Wert der Schenkung. Der Preis dieser Sicherheit: Sie geben Eigentum wirklich aus der Hand – ein Schritt, den man nicht rückgängig machen kann.
Der unterschätzte Fallstrick: Pflichtteil und die 10-Jahres-Abschmelzung
Ein Punkt, der bei Schenkungen regelmäßig übersehen wird und in der Praxis für böse Überraschungen sorgt: der Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB). Enge Angehörige – etwa Kinder oder Ehepartner – lassen sich nicht ohne Weiteres vollständig enterben; ihnen steht ein Pflichtteil in Geld zu. Wer nun eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, um sie „am Pflichtteil vorbeizuleiten“, erreicht das nur bedingt.
Denn eine Schenkung wird dem Nachlass für die Berechnung des Pflichtteils fiktiv wieder hinzugerechnet – und zwar abschmelzend über zehn Jahre: Im ersten Jahr nach der Schenkung wird sie voll (100 %) berücksichtigt, danach sinkt der anzurechnende Wert um jeweils ein Zehntel pro Jahr. Erst nach zehn vollen Jahren ist die Schenkung für den Pflichtteil vollständig „außen vor“.
Zwei wichtige Ausnahmen sollten Sie kennen:
- Bei Schenkungen an den Ehepartner beginnt die Zehnjahresfrist in der Regel erst mit Auflösung der Ehe (Tod oder Scheidung) – die Frist läuft während der Ehe also nicht ab.
- Behält sich der Schenkende ein Nießbrauchsrecht vor, kann die Frist nach der Rechtsprechung gar nicht erst zu laufen beginnen, weil der Schenkende die Sache wirtschaftlich noch nicht wirklich „aus der Hand gegeben“ hat.
Kurz: Wer über eine Schenkung nachdenkt, um Erb- oder Pflichtteilsfragen zu steuern, sollte diese Fristen zwingend mit einem Fachanwalt für Erbrecht besprechen. Der gut gemeinte Schnellschuss kann sonst das Gegenteil bewirken.
Weg 2: Vererben
Wer nichts regelt, für den regelt der Gesetzgeber: Es greift die gesetzliche Erbfolge. Bei mehreren Erben entsteht dann eine Erbengemeinschaft – und die ist bei Immobilien die häufigste Quelle für langwierigen Streit. Denn eine Erbengemeinschaft kann grundsätzlich nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden. Sind sich die Erben uneinig, ob verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll, blockiert man sich gegenseitig.
Im Extremfall endet das in einer Teilungsversteigerung. Dahinter verbirgt sich Folgendes: Wenn sich die Miteigentümer nicht einigen, kann jeder Einzelne bei Gericht die Zwangsversteigerung der gemeinsamen Immobilie beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen. Das Objekt wird dann öffentlich versteigert und der Erlös nach Quoten verteilt. Klingt nach Lösung, ist aber meist die schlechteste Variante: Versteigerungen erzielen häufig deutlich unter dem frei erzielbaren Marktwert, das Verfahren zieht sich über viele Monate, verursacht Gerichts- und Gutachterkosten – und die familiären Fronten verhärten sich zusätzlich. Ein einvernehmlicher Verkauf am freien Markt ist fast immer das bessere Ergebnis.
Ein Testament schafft Klarheit. Sinnvolle Regelungen sind zum Beispiel:
- Ein Kind erhält die Immobilie, die Geschwister werden über andere Vermögenswerte oder eine Ausgleichszahlung entschädigt.
- Ein Vermächtnis, das eine bestimmte Person begünstigt, ohne die Erbfolge insgesamt umzustürzen.
- Eine Teilungsanordnung, die vorgibt, wer was übernimmt.
Auch beim Vererben spielt das oben beschriebene Pflichtteilsrecht hinein: Enterben lässt sich nicht beliebig, ein Pflichtteil in Geld bleibt. Für ein rechtssicheres Testament, gerade mit Immobilien im Nachlass, ist die Beratung durch einen Notar oder Fachanwalt für Erbrecht praktisch unverzichtbar.
Weg 3: Verkaufen – und den Erlös verteilen
Manchmal ist der ehrlichste Weg der Verkauf. Das ist häufig dann der Fall, wenn niemand aus der nächsten Generation die Immobilie selbst nutzen möchte, wenn mehrere Erben einen fairen, teilbaren Wert brauchen, oder wenn ein Altbau einen Sanierungsstau hat, den niemand stemmen will.
Der große Vorteil: Geld lässt sich taggenau und gerecht aufteilen – eine Immobilie nicht. Ein sauber durchgeführter Verkauf beendet die Erbengemeinschaft einvernehmlich und verhindert genau die Blockaden, die sonst über Jahre schwelen.
Steuerlich relevant ist die Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Wird eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn verkauft, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Bei durchgehender Selbstnutzung (bzw. Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren) greift eine Ausnahme. Wichtig im Erbfall: Erben treten in die Frist des Erblassers ein – die Uhr läuft also nicht neu an. Prüfen Sie das vor einem Verkauf konkret durch.
Der Faktor Leipzig: Warum Lage und Zustand über den Weg mitentscheiden
Ob schenken, vererben oder verkaufen die klügere Wahl ist, hängt auch stark von der Immobilie selbst ab. In Leipzig sind hier zwei Typen besonders häufig:
Gründerzeit-Altbauten in Vierteln wie Gohlis oder Schleußig prägen ganze Straßenzüge – vier- bis fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser aus der Zeit um 1890 bis 1914, oft mit Stuck, Erkern und hohen Decken. Viele wurden nach 1990 saniert, ein relevanter Teil des Bestands trägt aber weiter Nachholbedarf mit sich: Dach, Elektrik, veraltete Heizungen, teils denkmalrechtliche Auflagen, die Modernisierungen verteuern. Wer eine solche Immobilie erbt, unterschätzt diesen Sanierungsstau leicht – die Nachfrage nach diesen Häusern ist hoch, die Instandhaltungslast aber ebenso. Für eine Erbengeneration, die weder das Kapital noch die Nerven für eine Kernsanierung hat, ist ein Verkauf hier oft der realistischere Weg als das Halten in der Familie.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Umland – etwa in Markkleeberg südlich der Stadt mit seiner Seenlage oder in Taucha im Nordosten – haben ein anderes Profil: überwiegend Nachkriegs- und Neubaubestand, Grundstücke mit Garten, gute Erreichbarkeit nach Leipzig. Sie eignen sich häufig gut für die Übertragung an Kinder, die selbst dort wohnen wollen, weil hier der emotionale und der praktische Wert für die Familie zusammenfallen.
Entscheidend ist in beiden Fällen ein realistischer Wert als Grundlage. Der Zustand – gerade der Sanierungsstand eines Altbaus – kann den Wert erheblich verschieben, weshalb pauschale Straßen- oder €/m²-Vergleiche hier trügerisch sind. Ohne belastbare Bewertung lässt sich weder ein fairer Ausgleich unter Geschwistern rechnen noch ein Schenkungswert seriös ansetzen. Eine fundierte Wertermittlung ist deshalb fast immer der erste sinnvolle Schritt – noch vor der Entscheidung, welchen Weg Sie gehen.
Die häufigsten Fehler beim Generationenwechsel
- Zu spät angefangen: Wer wartet, bis eine Pflege- oder Todessituation eintritt, verliert die planbaren, steuergünstigen Gestaltungsräume.
- Fristen übersehen: Zehnjahresfrist bei Schenkungsfreibeträgen, Abschmelzung beim Pflichtteil, Spekulationsfrist beim Verkauf – wer sie nicht kennt, verschenkt Vorteile oder tappt in Fallen.
- Nur steuerlich gedacht: Wer aus reinem Steueroptimieren verschenkt und dann selbst in Bedrängnis gerät, hat schlecht geplant. Die eigene Absicherung (Wohnrecht, Nießbrauch, Rücklagen) gehört immer mitgedacht.
- Die Familie nicht eingebunden: Überraschungen im Testament verletzen und spalten. Frühe, ehrliche Gespräche wirken vorbeugend.
- Erbengemeinschaft dem Zufall überlassen: Ohne klare Regelung drohen Blockade und Teilungsversteigerung – die für alle Beteiligten teuer ist.
Passend dazu: Immobilie Verkaufen · Wertermittlung · Haeufige Fragen
Wenn im Zuge eines Generationenwechsels ein Verkauf ansteht – etwa aus einer Erbengemeinschaft heraus –, begleiten wir von Rosenberg Immobilien Sie in Leipzig und Region von der Wertermittlung bis zum Notartermin. Aus Erfahrung wissen wir: Gerade wenn ein Erlös gerecht geteilt werden soll, ist der Wunsch, „das lieber leise zu regeln“, meist der teuerste. Ein am offenen Markt und im breiten Wettbewerb erzielter Preis ist nicht nur höher – er ist für alle Miterben nachvollziehbar fair, sodass sich niemand übervorteilt fühlt.
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Häufige Fragen
Ist Schenken günstiger als Vererben?
Steuerlich gelten dieselben persönlichen Freibeträge – der große Unterschied ist die Planbarkeit. Beim Schenken lassen sich die Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen, und Sie können den Übergang bewusst gestalten und begleiten. Dafür geben Sie Eigentum unwiderruflich aus der Hand. Ob es sich lohnt, hängt vom Wert der Immobilie und Ihrer Lebenssituation ab – das gehört mit Steuerberater und Notar durchgerechnet.
Was ist ein Nießbrauch und wozu dient er?
Beim Nießbrauch übertragen Sie das Eigentum an der Immobilie, behalten sich aber das Recht vor, weiter darin zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu beziehen. Das gibt Ihnen Sicherheit im Alter und mindert zugleich den steuerlich anzusetzenden Wert der Schenkung. Der Nießbrauch wird beim Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen.
Kann ich durch eine Schenkung den Pflichtteil umgehen?
Nur eingeschränkt. Eine Schenkung wird dem Nachlass für die Pflichtteilsberechnung fiktiv wieder hinzugerechnet und schmilzt über zehn Jahre in Zehntelschritten ab (§ 2325 BGB). Erst nach zehn vollen Jahren bleibt sie außen vor. Bei Schenkungen an den Ehepartner oder bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Frist unter Umständen gar nicht zu laufen. Lassen Sie das unbedingt von einem Fachanwalt für Erbrecht prüfen.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung ist die gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerung einer gemeinsamen Immobilie, um eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft aufzulösen, wenn sich die Beteiligten nicht einigen. Jeder Miteigentümer kann sie beantragen. Nachteile: Der erzielte Erlös liegt oft deutlich unter dem freien Marktwert, das Verfahren dauert lange und kostet Gerichts- und Gutachtergebühren. Ein einvernehmlicher Verkauf ist in der Regel die bessere Wahl.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuer an?
Möglich ist Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird und nicht durchgehend selbst genutzt wurde. Als Erbe treten Sie in die Frist des Erblassers ein – die Frist beginnt also nicht neu. Das sollte vor jedem Verkauf konkret geprüft werden.
Was ist der erste Schritt beim Generationenwechsel?
Meist eine realistische Wertermittlung der Immobilie. Ohne belastbaren Wert lässt sich weder ein fairer Ausgleich unter Geschwistern rechnen noch ein Schenkungswert seriös ansetzen noch die Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen fundiert treffen. Erst danach folgen die rechtliche und steuerliche Gestaltung mit Notar und Steuerberater.
Gründer der Rosenberg Immobilien GmbH (2018), Leipzig. Sein Team verkauft Immobilien im strukturierten Bieterverfahren – im Schnitt +8,4 % über dem Startpreis – und ist mit 4,9 ★ aus 190+ Google-Bewertungen der meistbewertete Makler Leipzigs.
