Erbschaftsteuer, Freibeträge und die Verkaufsentscheidung bei geerbten Immobilien

Wer eine Immobilie erbt, steht selten nur vor einer Steuerfrage. Meist geht es um ein Elternhaus, eine Eigentumswohnung, ein Stück Familiengeschichte – und um eine Entscheidung, die mehrere Menschen gleichzeitig treffen müssen. Dieser Ratgeber ordnet die steuerlichen Grundlagen ein, zeigt, welche Fristen wirklich zählen, und hilft Ihnen bei der ehrlichen Frage: behalten, vermieten oder verkaufen? Hinweis vorab: Wir sind Makler, keine Steuerberater – die verbindliche Beurteilung Ihres Falls gehört in die Hände von Steuerberatung oder Notariat.

Die Freibeträge: Wer wie viel steuerfrei erben kann

Die Erbschaftsteuer in Deutschland ist eine Erbanfallsteuer: Besteuert wird nicht der Nachlass als Ganzes, sondern das, was jede einzelne Person daraus erhält. Wie viel davon steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Die persönlichen Freibeträge sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt und lagen zuletzt unverändert bei:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder (auch Enkel, wenn deren Eltern verstorben sind): 400.000 Euro
• Enkelkinder (Eltern leben noch): 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern im Erbfall: 100.000 Euro
• Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner: 20.000 Euro
• alle übrigen Erwerber (auch nichteheliche Lebensgefährten): 20.000 Euro

Hinzu kommen für Ehegatten und Kinder besondere Versorgungsfreibeträge, die allerdings mit eigenen Hinterbliebenenbezügen verrechnet werden. Über dem Freibetrag greifen Steuersätze, die sich nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs richten – in Steuerklasse I ab sieben Prozent, in Steuerklasse III ab dreißig Prozent. Genau dieser Unterschied ist der Grund, warum ein Erbfall unter Geschwistern oder unter Lebensgefährten steuerlich völlig anders ausfällt als der klassische Fall „Kind erbt Elternhaus”.

Ob sich an diesen Beträgen für 2026 etwas ändert, ist politisch immer wieder Thema – unter anderem, weil Immobilienwerte seit der letzten Anpassung deutlich gestiegen sind. Verlassen Sie sich für Ihre Planung bitte nicht auf Ankündigungen, sondern auf den Stand, den Ihre Steuerberatung zum Stichtag bestätigt. Maßgeblich ist ohnehin der Zeitpunkt des Erbfalls, nicht der Zeitpunkt Ihrer Entscheidung über die Immobilie.

Wie das Finanzamt eine geerbte Immobilie bewertet

Der entscheidende Hebel ist nicht der Freibetrag, sondern der Wert, den das Finanzamt der Immobilie zuweist. Grundlage ist das Bewertungsgesetz, das seit der Reform Ende 2022 stärker am tatsächlichen Marktgeschehen orientiert ist. Vereinfacht kommen drei Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren – Standard bei Eigentumswohnungen und Ein- bzw. Reihenhäusern, sofern Vergleichsdaten des Gutachterausschusses vorliegen.
• Ertragswertverfahren – bei vermieteten Objekten, etwa Mehrfamilienhäusern oder Wohnungen im Bestand.
• Sachwertverfahren – wenn keine belastbaren Vergleichsdaten existieren, etwa bei sehr individuellen Objekten.

Wichtig zu wissen: Diese Verfahren arbeiten mit typisierten Werten. Sie kennen keinen feuchten Keller, keine Ölheizung von 1994, kein Dach mit Sanierungsstau und keine Lage direkt an einer stark befahrenen Ausfallstraße. Deshalb kann der festgestellte Wert über dem liegen, was am Markt tatsächlich erzielbar wäre. Erben haben in diesem Fall das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – in der Regel über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Auch ein zeitnah erzielter Verkaufspreis unter fremden Dritten kann als Nachweis dienen. Das lohnt vor allem dann, wenn der Nachlass insgesamt nah am Freibetrag liegt und jeder Bewertungseuro über die Steuerlast entscheidet.

Für Leipzig heißt das ganz praktisch: Für eine sanierte Gründerzeitwohnung in Gohlis-Süd oder im Waldstraßenviertel gibt es reichlich Vergleichsdaten, die Bewertung trifft den Markt meist ordentlich. Bei einem unsanierten Altbau in Randlage oder einem Siedlungshaus der 1930er Jahre in Leipzig-Nord mit originaler Substanz klaffen typisierter Wert und realistischer Verkaufspreis dagegen häufiger auseinander.

Selbstnutzung und die Zehn-Jahres-Frist: das Familienheim

Neben den persönlichen Freibeträgen gibt es eine Regelung, die bei Immobilien besonders oft übersehen wird: die Steuerbefreiung für das Familienheim. Erbt der überlebende Ehegatte die selbstgenutzte Wohnimmobilie, bleibt sie steuerfrei – unabhängig vom Wert –, wenn er sie unverzüglich selbst bezieht bzw. weiter bewohnt und zehn Jahre lang selbst nutzt. Für Kinder gilt das ebenfalls, allerdings zusätzlich begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche; der darüber hinausgehende Anteil wird anteilig besteuert.

Der Haken liegt in der Zehn-Jahres-Bindung. Wer die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend – die Steuer wird dann für den gesamten Erwerb fällig. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen, etwa wenn Pflegebedürftigkeit einen Umzug ins Heim erzwingt. Ein Jobwechsel oder der Wunsch nach einer kleineren Wohnung zählen nach der Rechtsprechung typischerweise nicht dazu.

Daraus folgt eine sehr konkrete Entscheidungsregel: Wer nicht sicher ist, ob er zehn Jahre in der geerbten Immobilie leben will, sollte die Steuerbefreiung nicht zur Grundlage seiner Planung machen. Ein Einzug „erst mal auf Probe”, um Steuer zu sparen, endet bei einem Auszug nach vier Jahren im schlechtesten Fall mit einer Nachforderung, für die dann das Geld aus dem Verkauf schon anders verplant ist.

Die zweite Frist, die viele verwechseln: Spekulationssteuer

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer werden regelmäßig durcheinandergebracht. Sie haben nichts miteinander zu tun. Bei der Spekulationssteuer (private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG) gilt: Erben treten in die Position des Erblassers ein. Entscheidend ist also, wann die verstorbene Person die Immobilie angeschafft hat – nicht, wann Sie geerbt haben.

• Lagen zwischen Anschaffung durch den Erblasser und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn einkommensteuerfrei.
• Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer ebenfalls – wobei die Nutzung durch den Erblasser hier mitzählen kann.
• Kritisch wird es bei Objekten, die der Erblasser erst vor wenigen Jahren gekauft hatte und die vermietet waren. Hier kann ein schneller Verkauf steuerpflichtig sein.

Für die große Mehrheit geerbter Leipziger Immobilien – Elternhäuser, seit Jahrzehnten gehaltene Wohnungen – ist die Zehnjahresfrist längst abgelaufen. Prüfen sollten Sie es trotzdem, bevor Sie einen Verkauf terminieren.

Erbengemeinschaft: der eigentliche Knackpunkt

In der Praxis scheitert eine Verkaufsentscheidung selten an der Steuer, sondern an der Erbengemeinschaft. Mehrere Geschwister erben gemeinsam, und ab diesem Moment kann keiner allein handeln. Verwaltungsmaßnahmen brauchen Mehrheiten, die Veräußerung des Grundstücks braucht in aller Regel Einstimmigkeit.

Typische Konstellationen, die wir in Beratungsgesprächen immer wieder erleben:

• Einer will halten, einer will Geld. Lösung ist meist eine Auszahlung – dafür braucht es einen belastbaren Wert, den beide Seiten akzeptieren. Ein Gefälligkeitswert unter Geschwistern ist die Saat für den nächsten Konflikt.
• Alle sind sich einig, aber niemand fühlt sich zuständig. Die Immobilie steht leer, Heizkosten, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung laufen weiter. Leerstand ist keine neutrale Zwischenlösung, sondern kostet Geld und Substanz.
• Emotionale Blockade. Ein Geschwisterteil hat die Eltern gepflegt und verbindet mit dem Haus mehr als die anderen. Diese Ungleichheit lässt sich nicht mit einer Excel-Tabelle auflösen, aber sie lässt sich benennen – und das ist meist der erste Schritt zur Einigung.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Sie ist das schlechteste aller Ergebnisse: Der Termin ist öffentlich, das Bietergeschehen unkalkulierbar, und die Erlöse liegen erfahrungsgemäß unter dem, was ein geordneter Verkauf am freien Markt bringt. Wer diese Option vermeiden will, sollte früh einen neutralen Dritten hinzuziehen – Notariat, Mediation oder eine sachliche Wertermittlung als gemeinsame Gesprächsgrundlage.

Behalten, vermieten oder verkaufen – eine ehrliche Abwägung

Es gibt keine pauschal richtige Antwort. Es gibt aber Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie eine treffen:

1. Ist die Steuer überhaupt ein Thema? Wenn ein Kind allein erbt und der Nachlass deutlich unter 400.000 Euro liegt, ist die Erbschaftsteuer meist irrelevant – dann entscheiden Sie frei nach Lebenssituation, nicht nach Steuerlogik.
2. Wie hoch ist der Investitionsstau? Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Leitungen: Bei Häusern aus den 1960er bis 1980er Jahren summieren sich anstehende Maßnahmen schnell zu einem Betrag, der einen erheblichen Teil des Objektwerts ausmacht. Wer erbt und behalten will, erbt diese Aufgabe mit.
3. Trägt sich eine Vermietung wirklich? Rechnen Sie nicht mit der Kaltmiete, sondern mit Miete minus Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, nicht umlagefähigen Kosten, Mietausfallrisiko und Steuer. Bei Objekten mit hohem Sanierungsbedarf ist die reale Rendite oft deutlich niedriger als gedacht.
4. Wie viel Distanz haben Sie? Wer 400 Kilometer entfernt wohnt und die Wohnung in Grünau oder das Haus in Taucha aus der Ferne verwalten müsste, unterschätzt den Aufwand meist erheblich.
5. Was hält die Erbengemeinschaft aus? Eine gemeinsame Immobilie bindet Menschen über Jahre aneinander. Wenn das Verhältnis ohnehin angespannt ist, ist der saubere Schnitt oft der friedlichere Weg.

Wenn die Entscheidung zum Verkauf fällt, ist der wichtigste Rat dieser: Machen Sie daraus keinen stillen Notverkauf. Geerbte Immobilien werden auffallend häufig „schnell und unauffällig” abgegeben – teils aus Scheu, teils weil ein erster Interessent aus dem Nachbarschaftsumfeld schon einmal angefragt hat. Das kostet regelmäßig Geld. Ein Objekt, das nur wenige Menschen zu sehen bekommen, kann keinen Wettbewerb erzeugen; und ohne Wettbewerb entsteht kein Preis, sondern nur ein Angebot. Eine breite, professionelle Vermarktung ist gerade im Erbfall der beste Schutz davor, sich später Vorwürfe zu machen – auch untereinander.

Praktische Reihenfolge nach dem Erbfall

Diese Schritte haben sich bewährt, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört:

1. Erbnachweis klären. Testament, Erbvertrag oder Erbschein – ohne Legitimation bewegt sich weder bei Banken noch beim Grundbuchamt etwas.
2. Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei. Prüfen Sie dabei gleich eingetragene Rechte: Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden, Wegerechte.
3. Anzeigepflicht beachten. Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen; oft erfolgt die Meldung bereits durch Notariat oder Standesamt, das entbindet aber nicht zwingend.
4. Unterlagen zusammentragen. Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung und Protokolle bei Wohnungen, Nachweise über Sanierungen, letzte Nebenkostenabrechnungen.
5. Wert ermitteln lassen – neutral. Eine sachliche Einschätzung des Marktwerts ist Grundlage für alles Weitere: Auszahlung, Steuerprüfung, Verkaufsstrategie. Eine erste Orientierung erhalten Sie über unsere kostenlose Wertermittlung.
6. Steuerlich beraten lassen. Bevor Sie einziehen, vermieten oder verkaufen – nicht danach.
7. Strategie festlegen. Wenn verkauft wird: gemeinsam, mit klarer Rollenverteilung und einem Vermarktungsweg, der Wettbewerb erzeugt. Wie ein strukturierter Verkaufsprozess abläuft, lesen Sie unter Immobilie verkaufen.

Und ein letzter Gedanke, der nicht in der Checkliste steht: Ein Elternhaus zu verkaufen fühlt sich für viele an wie ein zweiter Abschied. Das ist normal. Nehmen Sie sich die Zeit, das Haus in Ruhe zu räumen, Fotos zu machen, sich zu verabschieden – aber lassen Sie die Trauer nicht die Zahlen bestimmen. Beides hat seinen Platz, nur nicht am selben Tag.

Wenn in einer Erbengemeinschaft am Ende jeder nachvollziehen können muss, wie der Verkaufspreis zustande kam, hilft Nachvollziehbarkeit mehr als jedes Bauchgefühl: Bei Rosenberg Immobilien legen wir alle Gebote und sämtliche Interessenten dokumentiert offen, sodass jede Erbin und jeder Erbe den Weg zum Ergebnis einsehen kann — in der Branche ist das eher die Ausnahme, während klassische Vermarktung typischerweise zum oder unter dem Angebotspreis abschließt. Wenn Sie eine geerbte Immobilie in Leipzig oder der Region einordnen möchten, sprechen Sie uns gern an — auch dann, wenn am Ende die Entscheidung gegen einen Verkauf steht.